Судебная практика по ипотечным кредитным договорам

Содержание
  1. Что делать заёмщику, если банк подал в суд за просрочку по ипотеке?
  2. Что важно знать про ипотеку в 2020 году
  3. Какая процедура ожидает неплатёжеспособного заёмщика
  4. Что делать, если банк подал в суд за просрочку по ипотеке
  5. Вариант 1. Просьба к банку о реструктуризации долга
  6. Вариант 2. Получение помощи от государства
  7. Вариант 4. Объявление себя банкротом
  8. Помогут ли кредитные каникулы выплатить ипотеку
  9. Заключение
  10. Кредитный договор обзор судебной практики
  11. Возврат комиссий
  12. Решения в пользу заемщика при требованиях банка
  13. Кредитный договор Обзор судебной практики
  14. Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным
  15. Ипотечный договор, что нужно знать заемщику, особенности и «подводные камни» документа
  16. Особенности документа
  17. документа
  18. Оценка
  19. Заключение соглашения
  20. Государственная регистрация
  21. «Подводные камни»
  22. Расторжение соглашения
  23. Заключение
  24. Особенности раздела ипотечной квартиры — судебная практика
  25. Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку
  26. Как делится ипотека
  27. Оформленная до брака
  28. Оформленная в браке
  29. Взятая в гражданском браке
  30. При заключении брачного договора
  31. Как происходит раздел имущества при наличии детей
  32. Если вложен материнский капитал
  33. Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке
  34. Необходимые документы
  35. Госпошлина
  36. Порядок раздела

Что делать заёмщику, если банк подал в суд за просрочку по ипотеке?

Судебная практика по ипотечным кредитным договорам

Экономический кризис и связанная с ним безработица привели к резкому падению доходов населения. Однако финансовые трудности не освобождают заёмщиков от обязательств перед кредиторами.

И если банк подал в суд за неуплату ипотеки, то долг с процентами придётся возвращать.

Грамотная подготовка к процессу позволяет выйти из ситуации с минимальными потерями, выиграть время и даже сохранить квартиру.

Что важно знать про ипотеку в 2020 году

Ипотека – это недвижимость, которая формально находится в собственности у кредитора, пока заёмщик не выплатит долг. Если физическое лицо оформляет в банке кредит на покупку жилья, то берёт на себя следующие ежемесячные обязательства:

  • погашать долг;
  • платить проценты;
  • возмещать неустойку (пени, штрафы) в случае нарушения сроков исполнения договора.

Согласно ч. 1 статьи 446 ГПК РФ, несостоятельного должника нельзя выселить из единственной квартиры. Однако такое правило не распространяется на недвижимость, которая является предметом ипотеки. Даже проживание в помещении несовершеннолетних детей не лишает кредитора возможности продать залоговое имущество.

Банк вправе подать в суд по ипотеке при возникновении любого факта неуплаты со стороны должника. Однако продажа жилья с торгов возможна только при наличии двух условий: 1) сумма неисполненных обязательств превышает 5% от стоимости недвижимости; 2) период просрочки составляет более 3 месяцев.

Какая процедура ожидает неплатёжеспособного заёмщика

Банк подаёт иск по ипотеке в суд по своему месту нахождения или по месту нахождения залоговой недвижимости. В случае принятия заявления к рассмотрению, судья высылает сторонам повестки о дате и времени предварительного заседания. 

Обычно процедура взыскания долга включает следующие этапы:

  1. В судебном процессе истец излагает свою правовую позицию и формулирует требование о взыскании задолженности, процентов и пеней. Как правило, если общая сумма большая, то банк просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки.
  2. Ответчик излагает свои возражения. Например, просит суд предоставить отсрочку продажи жилья на срок до 1 года или уменьшить размер неустойки по статье 333 ГК РФ.
  3. В случае удовлетворения исковых требований банк получает решение, которое затем предъявляет судебному приставу.
  4. Сотрудник ФССП занимается исполнением документа. В частности, обращает взыскание на зарплатные, банковские счета и другое имущество должника, организует продажу жилья. 

На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости. На последующих – на 10-15% дешевле. Рыночную стоимость жилья определяет оценщик.

Если выручка от продажи недвижимости превышает общую сумму задолженности и расходов пристава на исполнение, то разница возвращается заёмщику.

Однако сегодня чаще наблюдается обратная ситуация, когда полученных на торгах денег не хватает на полное покрытие долгов.

После окончания суда неплатёжеспособный заёмщик, по согласованию с банком, может самостоятельно найти покупателя на квартиру и договориться о более выгодной цене.

Что делать, если банк подал в суд за просрочку по ипотеке

В первую очередь – не паниковать и активно участвовать в судебных заседаниях. Важно показать банку готовность погасить кредит и доказать суду, что просрочка в уплате ипотеки возникла по уважительным причинам. А уже точный порядок действий будет зависеть от того, собирается ли заёмщик сохранять недвижимость.

Вариант 1. Просьба к банку о реструктуризации долга

Даже если банк уже подал в суд по ипотеке, заёмщик не лишён права обратиться в учреждение с просьбой о реструктуризации долга. Такой вариант действий позволит сохранить квартиру. Однако у каждого кредитора свои условия. Например, Сбербанк идёт навстречу должникам, потерявшим работу, женщинам в декрете и тяжело болеющим гражданам. 

Для оформления реструктуризации необходимо написать кредитору заявление и предоставить документы, подтверждающие финансовые трудности (в частности, справки о доходах, трудовую книжку).

В случае удовлетворения просьбы банк уменьшит ежемесячный платёж, продлив срок договора, или предоставит кредитные каникулы.

Тогда судебный процесс, скорее всего, завершится в результате заключения мирового соглашения между кредитором и заёмщиком. 

Банк вправе, но не обязан предоставлять реструктуризацию. Обычно кредитор идёт на уступки в том случае, если заёмщик уже погасил более 50-60% долга по ипотеке.

Вариант 2. Получение помощи от государства

Если банк подал в суд за неуплату ипотеки, то есть ещё один способ отстоять квартиру. Можно получить помощь от государства в виде погашения до 30% суммы долга (но не более 1,5 млн. руб.). Льготная программа распространяется на следующие категории граждан:

  • родителей детей до 18 лет;
  • ветеранов;
  • инвалидов и их родителей;
  • людей, у которых на иждивении находятся студенты до 24 лет.

Полный перечень условий для получения помощи указан на сайте дом.рф. Кроме того, с июля 2019 года была введена отдельная программа поддержки для многодетных семей. Размер субсидии – до 450 тысяч рублей.

Если по кредиту набежала внушительная сумма, то лучше не держаться за квартиру. Иначе долговая кабала растянется до конца жизни. Обычно юристы дают следующие советы о том, что делать заёмщику, когда банк подал в суд по ипотеке:

  1. Просить суд уменьшить неустойку на основании статьи 333 ГК РФ. Судьи часто идут навстречу добросовестным заёмщикам. Особенно в том случае, если общая сумма процентов и штрафов намного превышает размер выданного кредита.
  2. Оспаривать дополнительные платежи по кредитному договору. В частности, навязанную страховку или комиссии, о введении которых банк не уведомлял заёмщика.
  3. Самостоятельно искать покупателя на квартиру (дом). Банк заинтересован в быстрой продаже предмета ипотеки. А стоимость его волнует во вторую очередь.

Кроме того, должник вправе просить суд предоставить отсрочку продажи жилья на 1 год. За это время можно найти хорошего покупателя. А некоторые заёмщики даже успевают собрать деньги, чтобы самостоятельно выкупить квартиру на торгах.

Вариант 4. Объявление себя банкротом

Объявление банкротства физического лица – крайняя мера для избавления от долговой кабалы. Процедура возможна в том случае, если сумма задолженности превышает 0,5 млн. рублей и стоимость имущества заёмщика. При этом должник не имеет стабильного заработка и более 3 месяцев не платит по кредиту.

Для инициирования процедуры необходимо выполнить сложный комплекс мероприятий:

  1. Собрать пакет документов, подтверждающих финансовую несостоятельность.
  2. Произвести рыночную оценку имущества и сделать опись.
  3. Оплатить госпошлину и услуги управляющего: 300 и 25 000 рублей соответственно.
  4. Подготовить и подать заявление в суд.

После открытия процесса управляющий займётся изучением крупных сделок должника за последние 3 года, реализацией имущества, переговорами с банком о реструктуризации. Возможно, поможет выгодно продать ипотечное жильё. Оставшиеся долги будут списаны.

Помогут ли кредитные каникулы выплатить ипотеку

В апреле 2020 года Президент РФ подписал закон о кредитных каникулах в связи с пандемией Covid-19. Граждане получили возможность написать заявления в кредитные учреждения о предоставлении отсрочки выплат на срок до 6 месяцев. Однако, если банк подал в суд за неуплату ипотеки, такая мера мало чем поможет. 

Во-первых, в период каникул не начисляются только пени и штрафы. Сумма основного долга остаётся прежней, а проценты по кредиту продолжают капать. Во-вторых, заявители обязаны документально подтвердить снижение дохода на 30%. В-третьих, если банк подаёт иск в суд по ипотеке, начисление пеней и так приостанавливается по закону до разрешения спора.

Заключение

Таким образом, судебные дела о неуплате ипотеки связаны с большим количеством тонкостей. В одних случаях заёмщику выгодно бороться за жильё, в других – пытаться снизить сумму долга.

К сожалению, при самостоятельном участии в суде большинство граждан проигрывают в споре с кредиторами.

Поэтому подготовку возражений лучше доверить опытному юристу, который проанализирует детали ситуации и предложит наиболее выгодный вариант действий.

Категория: Финансовое правоДата: 29.06.2020 г.

Кредитный договор обзор судебной практики

Судебная практика по ипотечным кредитным договорам

По многочисленным статистическим данным уровень закредитованности населения достаточно высок. Многие из нас имеют действующий кредитный договор, а часто и не один. Далеко не все кредитные договора заключаются в строгом соответствии с действующим законодательством.

А это значит, что рассмотрение споров в сфере потребительского кредитования судами различных уровней весьма распространено. Сразу отметим, что на данный момент по большинству спорных вопросов по кредитным договорам судебная практика сложилась в пользу заемщика.

Поэтому стоит рассмотреть основные ситуации, когда положительное решение суда для заемщика в большинстве случаев гарантировано.

Возврат комиссий

Федеральный закон «О потребительском кредите» четко обозначил все требования к кредитным организациям при выдаче займов физическим лицам. Определил данный закон и то, что банки не вправе взимать с заемщика какие-либо комиссии кроме процентов за пользование кредитными средствами.

Однако нередки ситуации, когда банк берет определенную комиссию за открытие и ведение ссудного счета, прием платежей по кредитному договору, досрочное закрытие договора потребительского кредитования. Все эти виды дополнительных платежей незаконны и заемщик вправе потребовать у банка вернуть денежные средства, уплаченные им в качестве подобных комиссионных платежей.

Как показывает опыт, банки редко добровольно удовлетворяют подобные требования. Судебная же практика по таким делам однозначно в пользу заемщика. Для суда достаточно представить кредитный договор, квитанции об оплате с указанием сумм уплаченных комиссий.

В исковом заявлении желательно указать всю подробную информацию по кредитному договору, порядку его исполнения заемщиком, а также дать ссылку на нормы законодательства, которые были нарушены кредитной организацией.

Совет: при обращении в суд с требованием возврата комиссий по кредитным договорам следует помнить про срок исковой давности – три года. Этот срок необходимо исчислять с момента фактического удержания или уплаты комиссии.

Решения в пользу заемщика при требованиях банка

Однако положительные решения в пользу заемщика выносятся не только в тех делах, где он выступает в качестве истца. Нередки ситуации, когда при рассмотрении дел по взысканию задолженности по кредитам суд выносит решение в пользу банка, но при этом значительно уменьшает размер требований, тем самым значительно облегчает положение заемщика.

Например, суд может пересчитать размер пеней и штрафов, начисленных кредитной организацией за просроченную задолженность. Банку может быть предложено провести реструктуризацию задолженности или разработать удобный для заемщика график погашения задолженности.

Часто судом предоставляется рассрочка исполнения решения в пользу банка, особенно в тех случаях, когда банк не идет на уступки заемщику.

Важно отметить, что для такой позиции суда чрезвычайно важно поведение самого заемщика. Если должник не уклоняется от участия в судебном процессе, представляет всю информацию об обстоятельствах возникновения просрочки по кредитному договору, не отказывается от её погашения, то вероятность того, суд примет приемлемое для заемщика решение, очень велика.

Кстати, мнение о том, что чем больше кредитов, тем меньше шансов, что суд пойдет на уступки по погашению задолженности – ошибочно. Для суда гораздо важнее условиях этих кредитов и обстоятельства возникновения просрочки.

И если заемщик не относится к категории недобросовестных граждан, то суд всегда займет позицию по защите его интересов, независимо от требований кредитной организации.

Пример из практики. Банк Х. обратился в суд с исковыми требованиями к гражданке Т. Согласно исковому заявлению Т. имела просроченную задолженность по одному кредиту на протяжении восьми месяцев, по второму – шести. Кроме того, истец представил выписку из бюро кредитных историй, согласно которой у Т.

есть еще три кредита, просрочка по которым составляет от двух до шести месяцев. Т. сообщила суду, что первый кредитный договор был оформлен ею для проведения лечения её малолетней дочери.

После этого она брала кредиты для погашения предыдущих, просрочка образовалась из-за тяжелого материального положения: одна воспитывает несовершеннолетнего ребенка-инвалида, работает в двух местах, но зарплата минимальная.

Суд, изучив все материалы по делу, вынес решение, сократить штрафные санкции за просрочку кредита на семьдесят процентов, банку предоставить ответчице новые графики платежей по каждому кредитному договору с учетом объективных возможностей заемщицы. При этом банк обязал заемщицу придерживаться новых графиков платежей по кредитным договорам.

Кстати, даже судебная практика по ст. 177 УК РФ (Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности) имеет положительную динамику для заемщиков. Обвинению крайне тяжело доказать наличие умысла на уклонение от исполнения обязательств по кредитному договору при его заключении, поэтому привлечение к ответственности по данной статье встречается нечасто.

Совет: чтобы не дать банку повода для обращения в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по данной статье, при возникновении просрочки необходимо ежемесячно вносить небольшую сумму на погашение кредита. Таким образом Вы покажете, что не уклоняетесь от исполнения обязательств, но не можете их выполнять в полном объеме.

Заемщик часто оказывается в не очень благоприятной психологической обстановке, но знание законодательства позволяет во многих случаях изменить ситуацию в лучшую сторону.

При заключении кредитного договора всегда следует помнить о своих правах, а также знать, что при необходимости всегда есть возможность защитить свои интересы в суде, который в большинстве случаев защищает наиболее ущемленную в правовом смысле сторону.

Кредитный договор Обзор судебной практики

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации.

Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Читайте так же:  Уточненный расчет 6 ндфл

Ипотечный договор, что нужно знать заемщику, особенности и «подводные камни» документа

Судебная практика по ипотечным кредитным договорам

Сегодня многие люди мечтают улучшить жилищные условия и при отсутствии личных средств принимают участие в ипотечном кредитовании. По условиям таких программ претендентам необходимо собрать большой пакет документации, а также внести первоначальный взнос.

При принятии кредитно-финансовым учреждением положительного решения клиентам будет передан на подпись договор ипотеки.

Перед подписанием документа заемщикам нужно реально оценить свои финансовые возможности, так как неисполнение условий соглашения станет причиной предъявления кредитором требований на взыскание задолженности.

Особенности документа

Ипотечный договор представляет собой разновидность кредитного соглашения, составляемого между финансовым учреждением и заемщиком, в качестве которого может выступать как физическое лицо, так и субъект предпринимательской деятельности.

Его особенностью является наличие залога, коим является приобретаемый в кредит объект недвижимости. Стоит отметить, что подписав договор ипотеки, клиент до момента исполнения всех его условий, не может совершать с жильем никаких юридических действий.

Он становится собственником приобретенной по ипотечной программе недвижимости только после того, как выплатит банку тело займа и начисленные за весь срок процентов.

документа

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона № 102, ипотечный договор должен отражать следующие моменты:

  • в обязательном порядке подробно описывается предмет договора ипотеки;
  • указываются сроки исполнения заемщиком финансовых обязательств;
  • прописывается в денежном эквиваленте оценка, общая сумма кредита;
  • указывается процентная ставка;
  • составляется договор залога ипотеки;
  • предусматривается возможность для кредитора взыскивать с заемщика просроченную задолженность со всеми начисленными пенями;
  • в обязательном порядке описываются права клиента, способы разрешения спорных ситуаций, форс-мажоры.

Оценка

Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон.

К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию.

Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.

Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:

  • бухгалтерский баланс;
  • акт инвентаризации;
  • аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).

Заключение соглашения

Заключение договора ипотеки представляет собой стандартную юридическую процедуру, предусматривающую следующие этапы:

  1. Претендент подает заявку на участие в ипотечной программе.
  2. После принятия банком положительного решения собирается пакет документации и осуществляется поиск объекта недвижимости.
  3. С продавцом подписывается договор купли-продажи.
  4. В банк передаются все собранные справки.
  5. Вносится авансовый платеж.
  6. Подписывается договор ипотеки (ГК РФ).
  7. Заемщику на руки выдается его экземпляр кредитного договора и график ежемесячных платежей.
  8. Ипотечное соглашение регистрируется в Росреестре.
  9. После погашения всей задолженности перед банком договор гасится, из Росреестра удаляется запись, объект недвижимости переходит в собственность заемщика.

Государственная регистрация

Федеральным законодательством предусматривается государственная регистрация договора ипотеки. После подписания с кредитно-финансовым учреждением соглашения, заемщик должен обратиться по месту нахождения приобретенного объекта недвижимости в Росреестр с пакетом документов.

Стоит отметить, что для регистрации соглашения ипотеки (бланк-копия должен быть заверен нотариально, предъявляется с оригиналом) потребуется заявление установленного образца как от физического лица, так и от банка.

Также должны быть предоставлены в Росреестр такие документы:

  • ипотечный договор, оригинал и заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
  • документы, которые перечислены в соглашении в качестве приложений;
  • гражданский паспорт и идентификационный налоговый код заемщика (если есть созаемщики, то их идентифицирующие личность документы также прикладываются к заявке);
  • правоустанавливающая документация на объект недвижимости, в частности договор купли-продажи, технический паспорт и т. д.

Федеральным законодательством устанавливается срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор ипотеки. Для обращения в Росреестр выделяется месяц с момента подписания соглашения между участниками кредитной сделки.

Этот временной промежуток может быть увеличен еще на 30-ть дней, если какой-либо предоставленный документ заполнен с нарушениями или в его подлинности возникли сомнения.

Если заемщик пропустит срок, то ему может быть отказано в государственной регистрации договора.

Внимание! В том случае, когда существует спор относительно права собственности на приобретенный по ипотеке объект недвижимости, то регистрация соглашения в Росреестре будет отложена до момента получения судебного решения.

После того как сотрудник Росреестра проверит документы, предоставленные для регистрации договора ипотеки (образец можно скачать в интернете), он сделает соответствующую надпись на соглашении, которая будет содержать такие данные:

  • дату регистрации;
  • полное название органа;
  • место регистрации;
  • входящий номер записи в учетном регистре;
  • подпись должностного лица;
  • мокрая печать Росреестра.

После того как заемщик выполнит все финансовые обязательства перед кредитно-финансовым учреждением, регистрационная запись в Росреестре будет погашена. Основанием для этого станет заявление, поданное банком или физическим лицом, либо судебное решение.

«Подводные камни»

Каждый человек, планирующий заключить договор ипотеки, должен знать о «подводных камнях» такого соглашения:

  1. Некоторые кредитно-финансовые учреждения в целях привлечения клиентов могут предлагать ипотечные программы, для оформления которых не нужно документально подтверждать источник дохода. Несмотря на такие заманчивые условия, службой безопасности банка все равно будет осуществляться проверка финансовой состоятельности претендента. Если при проведении проверки будет установлено, что физическое лицо указало в заявке ложные данные о работодателе, то ему откажут в ипотечном кредитовании и занесут в черный список. В дальнейшем ему будет проблематично оформить кредиты в других банках.
  2. Каждый заемщик стремится к тому, чтобы по ипотеке была минимальная переплата. Кредитно-финансовые учреждения зачастую предлагают клиентам оформить договор на максимально возможный срок. В связи с этим общая сумма переплаты по ипотеке будет максимально большой.
  3. Многие кредитно-финансовые учреждения прописывают в ипотечных договорах (образец можно найти на тематических сайтах) различные санкции, за допущенные заемщиками нарушения, а также комиссии и дополнительные платежи. Именно поэтому претенденты должны внимательно изучать соглашения, чтобы в дальнейшем не сталкиваться с неожиданными «сюрпризами».
  4. Некоторые банки существенно усложняют условия ипотечного кредитования, предъявляя к претендентам ряд особых требований. Например, кредитор может установить запрет на весь период действия программы, касающийся смены места работы или переезда в другой регион. Также могут устанавливаться особенные требования к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости. Например, заемщик сможет в процессе поиска жилья обращаться только в риелторские компании, которые являются партнерами кредитора.

Расторжение соглашения

Как показывает судебная практика, каждое кредитно-финансовое учреждение прописывает в ипотечных договорах условие, по которому оно может по личной инициативе в досрочном порядке расторгать соглашения.

В большинстве случаев поводом для прекращения финансовых отношений с заемщиком становятся просрочки. После расторжения ипотечного договора банк выставляет объект недвижимости на продажу.

После реализации и погашения тела кредита, начисленных процентов, штрафов и пеней, излишек суммы будет возвращен физическому лицу.

По инициативе заемщика ипотечный договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. Физическое лицо скопило сумму денежных средств, достаточную для погашения ипотечного займа. После внесения платежа договор будет считаться закрытым, и объект недвижимости перейдет в его личную собственность.
  2. У клиента заметно ухудшилось материальное положение из-за чего он не в состоянии обслуживать займ. В этом случае ему нельзя все пускать на самотек и допускать большую просрочку, так как кредитно-финансовое учреждение заберет его жилье. Единственным верным решением станет обращение к кредитору с просьбой выдачи разрешения на реализацию недвижимости, с целью погашения всей задолженности по ипотеке. Но, на практике, финансовые учреждения довольно неохотно дают согласие на продажу ипотечной недвижимости, так как по условиям договора она находится в их собственности до момента погашения займа.

Заключение

Планируя оформить ипотеку, российские граждане должны дать реальную оценку своим финансовым возможностям, так как на протяжении многих лет им придется ежемесячно делать платежи по займу. Также важно досконально изучить предложенный банком на подпись договор ипотечного кредитования, особое внимание уделяя пунктам, касающимся условий, ответственности и обязанностей.

Особенности раздела ипотечной квартиры — судебная практика

Судебная практика по ипотечным кредитным договорам
Особенности раздела ипотечной квартиры — судебная практикаСредня оценка 3.1 от 7 пользователей

Основная часть жилья в России сейчас покупается семьями путем кредитования. Процесс погашения долга перед банком, как правило, рассчитан на десять лет.

За такой срок супруги часто успевают расторгнуть брак, не погасив задолженность. Поэтому раздел ипотечных квартир – это не редкость. В процессе учитываются правовые нормы, изложенные в СК РФ, ГПК РФ, НК РФ, ГК РФ и в ряде федеральных законов.

Процедура имеет некоторые отличия в зависимости от того, погашен долг перед банком на момент раздела или еще нет.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку

Ст. 34 СК РФ устанавливает, что все имущество, нажитое супругами в браке, относится к совместной собственности. Но только при условии, что для его приобретения использовались средства из общего семейного бюджета. Это значит, что в случае раздела имущества между супругами каждая сторона должна получить равную долю в нем.

Данная норма распространяется и на долговые обязательства супругов. Если полученный заем расходовался на семейные нужды, ответственность по нему признается общей. И каждый из супругов обязан погасить половину долга.

Поэтому ипотечная квартира, приобретенная в браке, может быть поделена между мужем и женой. Это правило действует и в отношении недвижимости, за которую долг перед банком окончательно не погашен.

Способы раздела ипотечной квартиры будут зависеть от множества факторов:

  • полностью ли выплачен долг по договору ипотечного кредитования;
  • наличие в квартире долей иных собственников кроме супругов;
  • привлечение для погашения долга дополнительных средств кроме семейного бюджета;
  • пожелания самих супругов;
  • согласие банка на раздел, если долг полностью не погашен и пр.

Если ипотечный кредит полностью выплачен, с квартиры снято обременение, она делится на общих основаниях, как частная собственность:

  1. Путем заключения добровольного соглашения о разделе или брачного контракта.
  2. Через суд.

Если долг до конца не погашен, квартира в ипотеке делится только с согласия банка. Его получение обязательно даже при решении вопроса через суд.

Деление ипотеки при разводе

Как делится ипотека

Раздел квартиры между супругами осуществляется только при условии, что она была приобретена в браке на средства из общего семейного бюджета.

При этом не принимают во внимание, какая из сторон вложила по факту в этот бюджет больше денег. Один из супругов может и вовсе не работать, а вести домашнее хозяйство.

Деньги все равно будут считаться общими, если они заработаны во время брака. Исключение – гонорары за результаты интеллектуальной деятельности.

Если при заключении ипотечного договора супруги вступают созаемщиками, или один из них является поручителем, стороны имеют равные права на квартиру и несут равную ответственность за погашение долга.

Большинство кредитных организаций изначально вносят в пункт договора с заемщиками варианты раздела ипотечной квартиры на случай, если стороны решат развестись до полного погашения долга. В таком случае сторонам остается только руководствоваться условиями соглашения.

Ипотечная квартира при разводе (если не погашен долг) может быть поделена следующими способами:

  1. Супруги вместе полностью рассчитываются с долгом и делят квартиру сообразно выделенным долям после снятия обременения.
  2. Одна из сторон отказывается от своих прав на недвижимость. Долг дальше погашает второй супруг, который после окончания выплат становится собственником. Он обязан выплатить отказавшемуся супругу денежную компенсацию.
  3. Банковский общий счет созаемщиков делят на два. Далее каждый самостоятельно погашает свою часть долга и по окончанию выплат становится владельцем доли в квартире.

Если ипотека оформлена и погашена вне брака, квартира считается личным имуществом и разделу не подлежит за редким исключением.

Оформленная до брака

Если ипотечная квартира оформлена до свадьбы и тогда же полностью погашен долг за нее, при разделе общего имущества ее не учитывают. Она является собственностью только одного из супругов.

Но в этом правиле имеется исключение, зафиксированное в ст. 37 СК РФ.

Согласно правовой норме, если такая ипотечная квартира за период брака будет существенно улучшена за счет денег, принадлежащих обоим, ее могут признать общей собственностью.

Например, женщина до свадьбы полностью погасила долг по ипотечному кредиту и стала собственником однокомнатной квартиры в новостройке. После свадьбы ее муж продал личный автомобиль, приобретенный до брака, плюс супруги добавили средства из общего семейного бюджета и на полученную сумму сделали в квартире ремонт.

После развода квартиру в суде признали общим имуществом. Ее передали в собственность женщине, и обязали выплатить супругу компенсацию.

Есть еще один вариант, когда оформленная до брака ипотечная квартира, будет признана общей. Такое возможно, если кредитный долг перед банком погашался уже в браке за счет общих денег или средств, предоставленных супругом, который не является официальным владельцем.

Деление ипотеки оформленной в браке

Оформленная в браке

Ипотечная квартира, оформленная в период брака по договору, согласно которому супруги выступают созаемщиками, автоматически считается общей собственностью. То же касается договоров, по которым один из супругов выступает в качестве поручителя. Поэтому при разделе квартиры, каждый из супругов получает равную долю, если иное не предусмотрено условиями соглашения.

Но бывают ситуации, когда один из супругов, находясь в официальном браке, оформляет кредит, не получая согласие на него второй стороны. В таком случае раздел ипотечной квартиры и неоплаченного долга будет зависеть от ряда факторов.

Если стороны представят доказательства, что кредит погашался обоими, квартиру между ними поделят. Когда процедура осуществляется по суду, бремя доказательств лежит на истце.

Если один из супругов оформил ипотечный кредит без согласования и желает долговое бремя разделить на обоих, ему потребуется доказать, что полученной квартирой пользуется вся семья и, конечно, выделить в ней долю второму супругу.

Взятая в гражданском браке

В российском обществе принято гражданским браком именовать сожительство мужчины и женщины, ведущих совместное хозяйство без регистрации брака в загсе. У такого совместного проживания имеется один существенный минус. В случае расставания нормы раздела общего имущества супругов, закрепленные в СК РФ, на сожителей не распространяются.

Поэтому руководствоваться придется нормами Гражданского Кодекса о совместных сделках. Если в кредитном договоре мужчина и женщина указаны в качестве созаемщиков, каждый из них становится собственником доли в квартире.

Когда ипотека оформлена на одного, а деньги на ее погашение предоставляли оба, поделить недвижимость будет очень сложно.

Но возможно, если заинтересованная сторона сумеет собрать достаточно доказательств совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Плюс документально подтвердить, что и ее личные средства расходовались на погашение долга. Для этой цели потребуются всевозможные платежные документы, банковские выписки и т.п.

При заключении брачного договора

Супруги согласно ст.40 СК РФ могут установить любой режим собственности на имущество. Для этого им следует подписать брачный контракт. Сделать это можно до свадьбы или в браке. Условиями документа разрешено разграничивать права собственности на общее или личное имущество супругов в любых долях.

Если они документом зафиксируют, что ипотечная квартира после погашения кредита становится собственностью одного лица, значит, придется придерживаться условий договора, если это не противоречит российскому законодательству. Например, нельзя в брачном контракте распределять имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям пары и т.д.

Если условиями договора стороны разграничивают права на ипотечную квартиру, за которую еще не выплачен долг, этот вопрос должен быть согласован с кредитором. Иначе брачный контракт теряет юридическую силу.

Здесь при желании можно ознакомиться с примером брачного договора и скачать образец.

Как происходит раздел имущества при наличии детей

Наличие у пары несовершеннолетних детей при разделе общего имущества практически не учитывается. Это касается также ипотечного жилья. Другое дело, если в этой недвижимости дети имеют свои собственные доли. В таком случае распоряжаться ими просто по своему усмотрению родители не смогут. На каждую сделку придется получать согласие органов опеки.

Особую трудность вызывает раздел ипотечного жилья, если на его площади зарегистрированы несовершеннолетние, а кредит до конца не погашен. В таком случае у родителей имеется только один выход. Им придется выплатить всю задолженность, снять обременение с квартиры и далее раздел имущества осуществлять на общих основаниях.

Если ипотечное жилье принадлежит обоим супругам и кредит за него погашен, при разделе имущества через суд наличие несовершеннолетних детей может учитываться в дух случаях:

  1. Дети имеют свои доли.
  2. Дети остаются после развода проживать с родителем, у которого нет другого жилья, плюс его доход не превышает доход бывшего супруга. В таком случае родителю, с которым остаются дети, может достаться большая часть квартиры. Но вопрос решается на усмотрение судьи (ст. 39 СК РФ).

Любые решения в отношении недвижимости, если они касаются интересов несовершеннолетних детей, должны обязательно согласовываться с органами опеки и попечительства.

Если вложен материнский капитал

На основании ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006) семьи с двумя детьми имеют право на получение материнского капитала. Эту целевую выплату большинство семей расходует на улучшение жилищных условий, включая погашение ипотечного кредита.

Согласно ст. 10, если маткапитал расходовался на приобретение или реконструкцию жилья, все члены семьи в нем получают равные доли в собственность. Эта норма относится и к ипотечному жилью. После погашения долга в квартире выделяются равные доли для родителей и детей.

Если на момент развода долг по ипотеке не погашен, а ранее на него расходовался маткапитал, родителям придется полностью рассчитаться с кредитором, снять обременение, выделить доли и поделить недвижимость. Иные способы раздела имущества супругов, в данном случае, для них будут недоступны.

Разделить квартиру в судебном порядке

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке

Квартира, находящаяся в ипотеке при разводе, может быть поделена по суду. К такому способу прибегают, если заемщикам и банку не удается договориться полюбовно. Подать исковое заявление может любой из супругов. Обращаться необходимо в районный (городской) суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика или делимой квартиры. Если кредит уже погашен, то правила подачи иска идентичны.

Необходимые документы

При обращении в суд, в первую очередь, потребуется составить исковое заявление (ст. 131 ГПК РФ). Оно должно включать следующую информацию:

  1. Сведения о суде (наименование, адрес).
  2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты паспортов).
  3. Сведения о гражданском состоянии, т.е. находятся ли истец и ответчик в браке или они в разводе со ссылкой на свидетельства и с указанием дат.
  4. В чем истец усматривает нарушение своих прав.
  5. Предложение по разделу имущества.
  6. Расчет стоимости делимой квартиры.
  7. Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
  8. Дата составления.
  9. Подпись с расшифровкой.

Иск можно подать лично в канцелярию суда или направить по почте заказным письмом. К нему обязательно прилагаются копии документов, список которых может несколько варьироваться в зависимости от ситуации:

  1. Общегражданские паспорта обеих сторон.
  2. Квитанция о внесении государственной пошлины.
  3. Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли–продажи или ДДУ).
  4. Выписка из Росреестра.
  5. Кредитный договор с банком, если квартира все еще находится в ипотеке при разводе.

В зависимости от ситуации могут понадобиться свидетельства о рождении детей, выписка из ПФР о расходовании материнского капитала и пр.

Здесь при желании можно ознакомиться с примером искового заявления и скачать образец.

Госпошлина

Размер государственной пошлины при рассмотрении дел о разделе имущества супругов не является величиной постоянной. Он зависит от стоимости делимого имущества (ст. 333.19 НК РФ). Минимальный ее размер установлен в 400 руб., а максимальный – 60 тыс. руб.

Заплатить госпошлину необходимо до подачи иска, иначе его не примут к рассмотрению. Если у истца тяжелое материальное положение, он имеет право попросить об отсрочке или рассрочке по выплате пошлины (ст. 333. 41 НК РФ).

Порядок раздела

После подачи иска судья в течение пяти дней выносит решение о принятии его к рассмотрению, об отказе или возвращении истцу. Если заявление поступает в судебное производство, его должны рассмотреть в течение двух месяцев после подачи.

Как правило, подобные судебные разбирательства не длятся дальше месяца, если они не объединены с другими исками.

Решение суда будет вынесено после слушаний и прений сторон. Для его оспаривания проигравшей стороне предоставляется месяц. Делается это путем подачи апелляции в суд, в котором рассматривался иск (ст. 321 ГПК РФ).

После вступления решения в законную силу исполнительные документы следует взять в канцелярии суда и отнести их в Росреестр для регистрации собственности.

Как показывает судебная практика, супруги нередко сейчас делят квартиры, за которые еще не погашен ипотечный кредит, через суд. Большинство банков оговаривает условия погашения ипотеки на случай развода.

Если же стороны обращаются за помощью в судебную инстанцию, судьи выносят решение, исходя из принципа равенства долей и в отношении ипотечной квартиры, и в отношении оставшегося долга.

Оно обязательно согласовывается с банком-кредитором.

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: